第十二章 房地产经营法则（1 / 1）
秦小保和徐晓东到后海荣家大院，荣少毅正在跟他父亲在谈话，见两人已经来了，荣国泰就站了起来，跟秦小保说“小保，等一下，少毅离开后，你到我后院里来一下，有些事情我想跟你说一说。”说着荣国泰就到后院里去了。
荣家大院里的后院，是荣国泰和陶之琼两位老人的休息之处，一般人到荣家来坐客，都是在前院的大厅里接待谈事。
荣少毅对徐晓东说“你的事情，等我从上海回来再说，秦小保的事情已经迫在眉梢了，你父亲现在还趟在医院里，先把家里的事情照料好，公司里的事情可以缓一缓，今天你先回去，我上海回来就着手处理你公司里的事情。”
徐晓东突然接手了父亲职位，一下子应付不过来，就找到了荣少毅。听荣少毅说要到上海去一段时间，让他先回去照顾父亲，这就离开了荣家大院。
荣少毅对秦小保说“今天的感觉怎么样，第一次出现在这种场面，心里肯定很紧张，你自己先说说经过，最后是怎么离开拍卖现场的。”
秦小保也没有详细地说拍卖的过程，就说了最后的结果“少毅大哥，大兴的这块土地，能值八十亿，这怎么可能？原来我想最多也就是二十来个亿，谁曾想，金氏集团和辽东公司很快就抬到了六十亿，这时我想已经是到顶了，想不到你信中写，让我叫八十亿，这我就弄不懂了。”
“这也不能怪你，毕竟你从来都没有做过房地产业，不知道房地产业里面的利润是怎么产生的，今天我也没有太多的时间跟你说，就是想告诉你一下，以后的事情该怎么去做，而且时间很紧迫，明天就开始着手做了，下个星期一就开始行动。”荣少毅一边收拾行李和整理资料，一边跟秦小保说。
秦小保说“土地又没有拍到，有什么事情这么紧迫，再找地就是了。”
“你在来的路上，陈红梅没有呼你吗，她没跟你联系过，这块土地你已经拍到了，下个星期一就到土地局去签合同。成交价整八十亿，目前是bj的地王。你说以后你还能有空闲在这里陪我聊天吗。”荣少毅对秦小保说。
“我今天没有带呼机，本想不受外界和干扰，清静点。大哥，你不会是在开我的玩笑吧，八十亿是按你信中所写，我随口叫了出来，这是天价啊！在我离开现场的时候，好像听有人在喊一百亿，当时我急于离开现场，也没有去看是谁叫的一百亿。”秦小保说什么也不会相信，自己叫的八十亿会成交。
“就在你赶来的路上，陈红梅告诉我的，呼你，你也不会音，她就打到了我这里来了。她也跟我说起有人喊一百亿，但经过现场调查，是一个旁观看热闹的人喊出来的。当你喊出八十亿以后，金氏集团和辽东公司就没有人再继续跟了。我让你去参加这场土地拍卖会，是想让你见识见识。”荣少毅说。
秦小保说“听人说，保底价是十六个亿，不知道是不是真的？”
荣少毅对秦小保坦白地说“大兴一号地块的保底价不是十六个亿，是六十个亿，可能是误传，也不排除有人在故意这么说的，骗骗你们这些刚刚进入房地产行业的人。我让你去参加这场土地拍卖的初衷，是想让你感受一下，想不到这八十个亿被你拍到了，这是我意料之外的事，如果在六十亿的基础上，你五亿一加，慢慢往上抬，这块土地极有可能真会达到一百亿，但超过了八十亿，这块土地的利润空间就很小了，很有可能会亏，如果这个项目一旦发生亏损，将会连锁反应，上亿的金额还算小数了。”
“以我看，八十亿都将面临着亏损，八十亿是什么概念，哪是天文数字。”秦小保不敢面对这八十亿的土地成交价格，话语中带有点埋怨。
“八十亿又是不让你现在就一次性缴纳的，不要说十年，至少要八年才能缴清，整个项目完成至少是十年以后的事情，十年以后，bj的房价是一个什么概念。现在土地还在平整，项目第一期开工要一年以后，而且只有三十来亩，这三十来亩的土地上建筑的都是商住房，等第二期的土地交付使用的时候，第一期的房屋已经可以预售了，第一期的房屋回收的资金正好可以支付第二期的土地的出让金。第二期推出来的土地有三十亩，也都是商住房，等达到可以预售的时候，第三期的土地出让金已经足够了，如此类推。如果你还想不明白，我看你就此打住，房地产开发不要做了。”荣少毅也只能简要地跟秦小保说。
秦小保想了想，问“那第一期十亩土地的出让金，至少要一亿六，这钱从那里来，到了第二期三十亩土地的出让金要五亿，第一期房屋的预收款也达不到五亿啊，这一算，也不够缴第二期的土地出让金。”
“这个问题我一开始就想到了，不就是五亿吗，如果真的不够，我有后备资金的，最困难的也就是项目的前三期，到了项目第三期可以预售的时候，就开始收益了。你想明白了没有，如果明白了，我再往下说。”荣少毅对秦小保的这种顾虑也可以理解，毕竟以前是做建筑的，没有做过大的项目。
“明白了，一时被这八十亿的天文数据冲昏了头脑。接下来要怎么做，你告诉我一下，手下的人随时能够调动起来。”秦小保马上就领悟到房地产行业里经营的法则，这一点通了，就一通百通。
“做八十亿的房地产项目，原来的注册资金远远不够，你先着手增资，我再打给你五个亿用来注册，另外我给你推一个人才，这个人你早就认识了，她是你姐姐中学里的同学，叫潘虹。她会告诉你今后一步一步该怎么做，你以后不能再像以前那样，小打小闹了，大老板要拿出大老板的气派。”荣少毅说话间，已经收拾好了行李的资料，准备出发了。