第二十八章 玩法（可不订阅）（2 / 3）

另外一种玩法是用私募杠杆垫资拿地，是在信托的基础上，再找私募垫资，然后继续拿地，不过私募的利率也高，普遍要16-18%。

然后就是拿施工证跟银行抵押，拿到钱之后，还私募的垫资。

这时候，开发商虽然身无分文，无法开工，但它却可以支付总包商业承兑汇票（俗称打白条，某公司暴雷后白条很出名啊，相当于总包自己垫资开工。

然后就是盖楼，取得预售证，卖三块地的楼，还债，三年后竣工，这时候大概能赚到比之前多的多的钱，毕竟是三块地，哪怕要还掉高额的利息。

这种玩法已经是属于空手套白狼了！

但在这种玩法上面，还有更套路的玩法，那就是叠加无限层杠杆。

这里还有三个手段：

一个是拖总包的工程款，能拖多久就拖多久，拿着这些没利息的钱去找信托或者私募加杠杆继续拿地盖房，把上面的套路嵌套着玩无数遍。

第二个是，收到预付款后，不用等3年交房后才去拿新地盖房，他可以立马就挪用预付款，找到信托和私募加杠杆拿地。

第三个是，部分楼房不予网签，抵押给总包或者第三方公司发行债券，拿到一笔新的融资，再去拿地盖房。（抵押的这部分房产，如果几年后升值了，开发商还能赚差价

每一个项目都可以这么玩，理论上可以无限循环下去。

这就是为什么有些房企可以5年内，从1千亿做到1万亿的原因。

通过上述的手法，开发商可以大笔捞钱，但有些捞得多，有些捞得少。这其中的关键就是周转率。换句话说就是拿地要快，开盘要快，预售要快，收钱要快！

这个循环一年转一次只能赚5亿，一年转5次，就能赚25亿。

假设一笔资金的年利息是12%，如果周转快，一年用5次，每次利息就变成24%了。是不是很惊喜？

24%的利息简直便宜死了。

除了周转率之外，规模大也是重要的一个赚钱指标。

小规模的开发商，手上只有一个楼盘，周转再快也只能玩一把，盈利非常有限。

但规模大的房企，手上有几十上百个项目，那么资金就可以在项目间腾挪。比如，用a盘的预收款去拿b盘的地，用b盘抵押得来的资金去玩c盘。

不仅如此，项目越多，能借助资本外力的程度就越大，杠杆加得就越大，借助杠杆的力量，原本1亿赚5亿的生意，可以做到3亿不到的本金就赚5亿！甚至空手套白狼。

即便单个楼盘的利润低也无所谓，用量来补价，整体利润要高出很多。