第25章 025项目的定位（1 / 2）

&emsp&emsp第25章 025项目的定位

&emsp&emsp林若妍计划拍这块地，倒不是为了弥补原书中林家的那些遗憾，或者与方玥对着干。其实方玥这个女强人在业内口碑还是不错的，给新兴的中产阶层盖了不少质量上乘经济实惠的房子。

&emsp&emsp奈何林若妍求生需求，要抓紧买块地，把这个月的一个亿赶紧花了，且为后面那几个月花钱如流水制造好充分的理由。

&emsp&emsp据她了解到的信息，其他地块开拍都要等下个月了。别人或许等得起，她不行啊！况且这块地她还算熟悉情况，到时候按照原书情节照猫画虎推进项目，她好歹还能糊弄一下官方以及亲哥。

&emsp&emsp等等，为啥要照猫画虎呢？那不就少花钱了么！

&emsp&emsp原书方玥拍地高于底价两千万，一共花了六千万拿下。所以她为了省后续成本，方案户型和建筑立面设计都直接套用了以前南方项目的成熟概念，找了京市本地设计院直接改改就做了施工图，设计费总共花了二百来万。

&emsp&emsp销售团队也不是她自己的，是聘请了京市的销售公司，销售前期成本销售公司自己出，还要承担卖不出去倒赔钱的风险。

&emsp&emsp建造成本因为是刚需住宅，就只用毛坯交付，外立面是涂料，小区环境铺点便宜砖头，种点细如麻秆的小树，草籽洒了来年是否长得出来另说。整体土建从挖坑开始就是找了施工单位垫资，反正地产公司一分没花。

&emsp&emsp方玥除了买地真金白银花了三千万，其余地款都是从银行贷款，施工、销售都要相应合作方自己垫资，可谓是空手套白狼的典范。

&emsp&emsp到最后财务滚起来，建筑没出地面，楼花就卖了不少，回了一部分款。一通操作下来，方玥初始投入只花了三千万，到两年后项目售罄清盘，净赚了三个亿。若不是销售回款有很大一部分都还了银行贷款，陆续给各种合作方的开支结算，她能赚的更多。

&emsp&emsp方玥这套操作是很经典的以小博大快进快出的刚需盘操作模式。到后来时间成本也会进一步压缩，在南方无需冬季停工的地方，甚至能做到从酝酿拿地到真正售罄只用八个月，利用银行和杠杆，自有资金投入极低快速周转，滚雪球一样扩大。不用等房子盖好，能卖出有回款的时候，钱早就投入到下个项目了。

&emsp&emsp林若妍若是有钱有资源能在现实中开地产公司，肯定会选择方玥这样的模式。刚需客户在京市一抓一大把，从来不缺人，低廉成本投入之后，也不用追求太高售价，只求快速卖出，提前蓄客或许久一些，但一开盘一两天就都卖光了。

&emsp&emsp可惜她如今是在书中绑定了这个败家系统。买地就是为了解决往后每个月合理合法稳定投入一个亿这个问题。

&emsp&emsp按照方玥那种玩法，一年有望赚钱，可是头八个月还怎么花出去那么多钱？花不出去八个亿，她小命都不在，哪里还等得到后面赚钱。

&emsp&emsp如果是类似的手法，多弄些项目呢，她又没有那么多精力管，思来想去肯定还是要集中精力在这一个项目上，把她的燃眉之急都解决掉才行。

&emsp&emsp首先，地要拍，多贵都要拍下来。原书方玥六千万拍的地，林若妍计划八千万一个亿也要拍，拍地这种大头花销，一次性就能完成一个月的指标呢。

&emsp&emsp接下来林若妍也不打算做刚需盘了，地价上涨提升了成本投入，总不能赔钱卖啊。结合这块地的天生资质，搞一个高端神盘，至少可以将前期投资成本无限拉高，八个月之后也能出地面了，再陆续销售，运气好，说不定她还能再多活俩月？

&emsp&emsp什么小户型毛坯房，容积率顶着最高限盖的那些抠搜省钱手法统统不要。她不求快，只求贵，盖的差不多了再开始卖。